[案情简介]
1984年，李广（原告）经申请批准在北京市海淀区板井村154号院内建北房2间。1990年3月，李广向赵福（第一被告）借款人民币7500元，以李广所有的2间北房的产权证明交给赵福抵押。之后，李广出外做生意，杳无音讯，该房一直由赵福居住使用。1998年，四季青乡政府将该房确权给赵福之子赵明（第二被告）所有，2001年，四季青乡政府撤销该房确权。1999年6月，北京海青曙光房地产开发中心（以下简称曙光中心）对该地进行拆迁，同年8月，曙光中心与赵福之妻吴亭、赵明签订了拆迁协议，为吴亭、赵明在北京市曙光华园望塔园小区分配了5套楼房，吴亭、赵明原住房即被拆除。李广认为房屋并非卖给赵福，而是作为抵押借款，找到所在的乡政府、村委会解决此事无效，即诉至法院，要求将该2间北房确认归李广所有，李广将借款7500元归还给赵福，对于赵福在李广院内私建的房屋归李广所有，李广可以折价给赵福。现要求将板井村154号北房2间、东房2间、南房4间确认归李广所有。诉讼费由被告负担。
第一被告赵福辩称，原告李广要求确认的板井村154号院内房屋于1999年6月拆迁已经灭失了，诉讼标的已经不存在。另外原告主张权利已经超过2年诉讼时效。对于原告与我之间买卖房屋行为已经10多年了，赵明于1997年已经在154号院内单独立户。1998年乡里已经对诉争房屋进行了确权，确认赵明所有，原告已经丧失胜诉权。我本人与此案无关，不应该作为本案被告。故要求驳回原告之诉讼请求。
第二被告赵明辩称，原告主张权利已经超过了2年诉讼时效。已经散失了胜诉权。另外原告陈述与事实不符。事实上，1990年，原告将房屋2间卖给了我的父亲赵福，并由原告亲笔写协议，根本不是抵押。我入住该院应受到法律保护。现原告讼争的房屋已经不存在，故我请求法院依法驳回原告之讼诉请求。
[法院查明]
北京市海淀区人民法院经审理查明，赵福与赵明系父子关系。李广原在北京市海淀区板井村154号院内北房2间，1990年3月1日，李广与赵福达成协议，以7500元的价格将2间北房卖给赵福，当日，李广书写了房屋卖房协议书，李广、赵福在协议书上签名，中间人宋全亦在协议上签了自己的名字。李广得到卖房款后，即将房屋及自己的林产权证交给了赵福，并到外地做工。赵福在得到李广的住房后，在院内又扩建了北房，分别建造了东房和南房，房屋建好后，赵福将房屋让给赵明居住。1999年6月北京海青曙光房地产开发中心（以下简称曙光中心）对该地进行拆迁，同年8月，曙光中心与赵福之妻吴亭、赵明签订了拆迁协议，为吴亭、赵明北京市曙光华园望塔园小区分配了5套楼房。吴彦、赵明入住楼房后，吴亭、赵明原住房即被拆除。庭审中，本院传宋全到庭作证，其证实卖房协议系李广亲笔书写，并由买卖双方签名。李广提出房屋并非卖给赵福，而是作为抵押借款。但其未能提供证据证明。上述事实，有双方当事人陈述、李广与赵福签订的房屋买卖协议书、拆迁协议书、林权证等证据在案佐证。
[法院认定]
北京市海淀区人民法院认为，李广要求确认北京市海淀区四季青乡板井村154号房屋产权，由于在1990年该房屋就由其本人卖给赵福。1999年该地拆迁，拆迁单位已对住户赵明亦进行了安置，原房屋已被拆除。现李广要求确认已不存在的房屋产权，本院对其诉讼请求无法支持。据此，判决如下：
驳回李广要求确认房屋产权请求。
李广不服一审判决，以事实不清，证据不足，适用法律错误为由上诉，要求撤销原判决；要求确认板井村154号北房2间、东房2间、南房4间归李广所有。
2002年，二审法院审理后认为，原判事实清楚，证据充分，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判。
本案的解析
本案争议的焦点是农村房屋是否可以买卖，手续如何以及乡（镇）政府能否对农村房屋进行确权。近年来，农民在宅基地上所建房屋出售给本村或外村村民以及城镇非农业户口居民等。农村房屋买卖中产生纠纷较多，该类案件诉至法院后，法院判决有的认定农村房屋买卖合同合法，应受法律保护；有的认定房屋买卖合同无效，不受法律保护。法院判决结果不一导致老百姓对农村房屋买卖的迷惘，不利农村经济的发展，社会的稳定。
农村房屋买卖有法可依，《中华人民共和国土地管理法》第62条规定： 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。 农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。该条是针对宅基地申请而规定的，但从该法及该条的规定来看，农村村民出售宅基地上所建住宅，法律并未予禁止。
农村房屋买卖必须进行产权过户，1992年7月9日，最高人民法院《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》答复：“房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件；要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效。《中华人民共国土地管理法》第12条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。
农村房屋买卖无效的情形。对于将宅基地使用权的主体扩大到非集体组织成员、甚至是城镇户口的居民是否受法律保护问题，根据国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第2条第2款："农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证"；《中华人民共国土地管理法》第63条 ：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。”目前审判实践中，对城镇户口的居民购买农村房屋的行为，一般认定无效。集体土地上的房屋不能自由进入交易市场。农村房屋的买卖，只能在本农村集体内部进行，否则，买卖行为违法，合同无效。“房随地走”是我国现行的农村土地使用原则。也就是说，地是农村集体所有的，地上的房屋农民自己就不能随意处分。
农村集体所有的土地确权机关是县级人民政府，根据《中华人民共和国土地管理法》第11条第2款明确规定，“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的由县级人民政府登记造册，核发证书，确认农村集体土地用于非农业建设的使用权。”四季青乡政府于1998年将北京市海淀区板井村154号院内房屋确权给赵福之子赵明（第二被告）所有。该确权行为违反了上述法律规定，属于超越职权的违法行为，故四季青乡政府于2001年撤销该房确权。